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フラット35の基本


フラット35金利比較ランキングがご案内する「フラット35の基本」。今回は「フラット35のトータルコストの考え方」です。

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「フラット35のトータルコストの考え方」


フラット35の実質金利の水準を確認してきましたが、実際の金額でまとめた数字(トータル・コスト)もここで確認してみましょう。

表面的な金利で計算されたローンの返済額だけで判断してはいけないことが、さらに理解できるはずです。

住宅ローンの借り換え効果を把握する際の方法に、「トータル・コスト」という考え方があります。住宅ローンの返済総額だけでなく、借り換えにかかる諸費用も含めて比較しようという発想で、大切な考え方だと言えます。

しかし、この方法には少し問題点も残ります。というのも、「延べいくら」での単純な比較となっているからです。

たとえば、あなたがお金をもらえるとしましょう。

1.いま、999万円をもらう

2.30年後に1,000万円をもらう

という2つの選択肢が示された場合、あなたはどちらを選ぶでしょうか?

数字で比べると2のほうが多いのですが、こちらを選ぶ人はいないはず。

だって、ほぼゼロ%の預金金利が30年間続いたとしても、いまの999万円は、30年後は1,008万円に増えていますから。

何より、物価上昇が起こった場合、30年後の1,000万円の価値は大きく目減りしています。

つまり、時間によってお金の価値は違うということで、期間が長期にわたるほど、「延べいくら」で比べるのはよくないということです。

とはいえ、再び住宅ローンを例に挙げると、毎月の返済額や返済終了までの合計額だけで比較するよりは、はるかにマシです。

そこで、ローンの借入れにかかる諸費用のうち、他との差が大きい融資事務手数料と団信特約料も加味した「ほぼトータル・コスト」で実際の負担を確認すると・・・ローンの返済総額(約3,706.6万円)に対して、「ほぼトータル・コスト」は約3,948万円(+241万円)。かなりの負担だと実感できるでしょう。

この金額を3,000万円の借入金に対する金利に換算すると、表面的な適用金利(1.46%)より0.46%ほど高い、「1.92%」という数字になります。

「延べいくら」の比較でも0.46%の差になりますので、前述の「実質金利」という考え方で見ると、「フラット35の実質金利は、適用金利+0.5%程度になる」という指摘は、さらにご納得いただけるはずです。

なお2017年10月から、団体信用生命保険料は制度変更によって基本的に「金利に込み」となりましたので、その場合の実質金利は概ね「適用金利+0.2%程度」になります。

参考にしてみてください。

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